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2018年11月太原房地产市场研究报告

发布时间:2019/01/11

  

2018年11月太原房地产市场研究报告

 

  近日,山西聚信房地产估价有限公司对外公布了《2018年11月太原房地产市场研究报告》,现摘要公布,以供参考。

  (一)土地市场

  1、土地出让与成交情况

  本月,全市累计成交各类用地21宗,共计53.74万平方米,环比下跌68.69%,同比上涨3.50%。其中,成交住宅用地14宗,建筑用地面积41.03万平方米,成交商业/办公用地3宗,建筑用地面积3.82万平方米,成交其它用地4宗,建筑用地面积8.89万平方米。从2017年11月开始到2018年11月太原市土地成交面积变化如图1所示,土地市场波动较大。

  图1  2017年11月-2018年11月太原土地成交面积

  土地成交总额方面,2018年11月,全市累计土地出让金56.7亿元,环比下跌65.23%,同比上涨5.78%。其中住宅类用地出让金为50.38亿元,占总出让金的88..85%。

  2、热点土地解读

  2018年11月份土地成交相对18年10月来说下跌幅度较大。11月份成交的21宗地中,15宗地位于小店区,2宗地位于尖草坪区,4宗地位于晋源区。

  其中,土地面积最大、成交总价最高的地块为晋源区用地编号为HGZ-1860号地块,是一宗综合用地(含住宅),建设用地面积约为7.23万平米,成交总价约为8.44亿元,楼面地价为2777.36元/平米。

  成交楼面地价最高的地块为小店区用地编号为HGZ-1862号地块,是一宗综合用地(含住宅),建设用地面积为2.8万平米,成交总价约为4.07亿元,楼面地价为3468.71元/平米。

  (二)新建商品住宅市场

  1、市场供应

  2018年11月份太原市共批准预售商品住房14300套,总面积为191.77万平方米,面积环比上涨33.67%,同比上涨139.29%。本月太原楼市批准预售住宅量套数和面积与上月相比上涨幅度较大。2017年11月-2018年11月太原市新增商品住房面积变化见图2。

  图2  2017年11月-2018年11月太原新增商品住房面积图

  2018年11月份太原市批准预售的商品住宅预售住宅总面积前五楼盘见下表1:

  表1  太原市11月份批准预售住宅总面积前五楼盘

  

  2、成交分析

  11月份太原楼市环比量跌价涨,一手住宅成交5848套,太原商品住宅销售面积为74.18万平方米,环比下跌10.85%,同比上涨95.83%;而楼市价格方面,2018年11月,太原商品住宅价格为12365元/平米,环比上涨0.59%,同比上涨50.55%。2017年11月至2018年11月太原一手住宅成交走势如图3所示。

  图3  2017年11月至2018年11月太原一手住宅成交走势

  从户型面积来看,120(含)-140平方米面积段销售套数占比最高,达29.63%,较上月上涨2.26个百分点。其次为100(含)-120平方米面积段,占比为24.04%。

  2018年11月份太原市成交680套90㎡以下的小户型商品住房,总面积5.79万平方米,占全市总成交量的7.81%,成交均价为11313元/平方米;90㎡-140㎡的改善型和140㎡以上的大户型成交量占比分别为59.13%和33.07%,均价分别为11715元/平方米和13775元/平方米(见表2)。从面积结构分布表中可明显看出2018年11月以90-140平米的房型最为热卖,140平方米以上成交面积次之。

  表2  2018年11月太原市一手住宅成交面积结构分布

   从需求结构的价格段来看,单价12000元(含)以上价格段销售套数最多,为2781套,占比最高,达47.55%,较上月下跌3.45个百分点。其次为10000(含)-12000价格段,占比为32.87%。各价格段销售套数占比结构图如下图4所示。综合分析成交套数和成交户型可以发现2018年11月份太原市一手住宅以中大户型、中高套均总价热销。

  图4  2018年11月太原价格段销售套数占比结构图

  各楼盘成交量,2018年11月份太原市一手住宅成交套数前十名楼盘如表3所示,其中4个项目套均面积高于全市,5个项目套均总价高于全市。晋源区太原绿地城以946套的销售套数位居首位。成交套数前十名的楼盘在晋源区、迎泽区、小店区、万柏林区、尖草坪区均有分布。

  表3  2018年11月太原市一手住宅成交套数前十名楼盘

  2018年11月,太原住宅销售金额前十名共成交48.47亿元,如表4所示,其中6个项目套均面积高于全市,7个项目套均总价高于全市。晋源区太原绿地城以11.76亿元的销售套数位居首位。

  表4  2018年11月太原市一手住宅成交金额前十名楼盘

  

  本月住宅成交套数和成交金额排名第一为晋源区的"太原绿地城"。太原绿地城位于南中环与西中环交汇处西北侧,开发商为太原绿地太化房地产开发有限公司,绿化率为35%,容积率为3.50。太原绿地城项目分为五期开发,项目一期为首期开发,位于整体项目西侧,总占地174亩,总建面近50万平方米。太原绿地城项目地处晋阳湖北岸,坐拥西中环、南中环两条核心快速路,西靠太原市生态植被覆盖区--西山,南瞰晋阳湖公园。周边有已进入勘察设计阶段的地铁3号线、即将建设的西中环南延,以及建设中的晋阳湖北岸公园绿化、长风商务区中央公园等等。在教育方面,成成中学晋阳湖校区正在建设、太原市第二外国语学校也将迁址晋源新区。太原绿地城项目内还规划了两所幼儿园、一所小学、一所中学,为业主打造一站式的优质教育。

  3、存量分析

  截至2018年11月末,太原市可售一手住宅面积为1196.68万平方米,以最近12个月平均月销售79.92万平方米计算,太原市目前一手住宅库存去化周期约为15个月。

  (三)存量房市场

  根据V估价系统对全市六大城区中2610个存量住宅小区的监测,2018年12月份存量住宅均价为10699元/平方米,环比增长0.26%。

  2018年12月,全市六大城区中存量住宅均价最高的是迎泽区,监测均价为11444元/平方米,环比上涨0.2%;其次是小店区,监测均价为11131元/平方米,环比上涨0.52%;万柏林区,监测均价为10152元/平方米,环比上涨0.09%;杏花岭区,监测均价为10088元/平方米,环比上涨0.1%;晋源区,监测均价为9876元/平方米,环比上涨0.87%;尖草坪区,监测均价为8526元/平方米,环比上涨0.42%;本月晋源区、小店区、尖草坪区等六大城区监测均价均有所上涨,其中晋源区上涨幅度最大,为0.87%。

 

 

 

  (来源:山西聚信房地产估价有限公司)

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