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2018年10月太原房地产市场研究报告

发布时间:2019/01/11

  

2018年10月太原房地产市场研究报告

 

  近日,山西聚信房地产估价有限公司对外公布了《2018年10月太原房地产市场研究报告》,现摘要公布,以供参考。

  (一)土地市场

  1、土地出让与成交情况

  本月,全市累计成交各类用地23宗,共计171.6万平方米,环比上涨22.08%,同比上涨2556.32%。其中,成交住宅用地14宗,建筑用地面积121.35万平方米,成交商业/办公用地2宗,建筑用地面积3.89万平方米,成交工业用地6宗,建筑用地面积40.62万平方米,成交其它用地1宗,建筑用地面积5.79万平方米。从2017年10月开始到2018年10月太原市土地成交面积变化如图1所示,土地市场波动较大。

  图1  2017年10月-2018年10月太原土地成交面积

  土地成交总额方面,2018年10月,全市累计土地出让金163.07亿元,环比上涨160.15%,同比上涨2377.81%。其中住宅类用地出让金为155.28亿元,占总出让金的95.23%。

  2、热点土地解读

  2018年10月份土地成交相对18年9月来说上涨幅度较大。10月份成交的23宗地中,11宗地位于小店区,1宗地位于杏花岭区,1宗地位于尖草坪区,8宗地位于万柏林区,2宗地位于晋源区。

  其中,土地面积最大的地块为万柏林区用地编号为SP-1842号地块,是一宗综合用地(含住宅),建设用地面积约为13.35万平米,成交总价约为15.67亿元,楼面地价为3353.76元/平米。

  成交总价最高的地块为万柏林区用地编号为SP-1847号地块,是一宗综合用地(含住宅),建设用地面积约为11.28万平米,成交总价约为17.07亿元,楼面地价为4321.14元/平米。

  成交楼面地价最高的地块为小店区用地编号为SP-1863号地块,是一宗住宅用地,建设用地面积为6.03万平米,成交总价约为7.41亿元,楼面地价为5851.17元/平米。

  (二)新建商品住宅市场

  1、市场供应

  2018年10月份太原市共批准预售商品住房9682套,总面积为143.47万平方米,面积环比上涨208.27%,同比上涨160.52%。本月太原楼市批准预售住宅量套数和面积与上月相比上涨幅度大。2017年10月-2018年10月太原市新增商品住房面积变化见图2。

  图2  2017年10月-2018年10月太原新增商品住房面积图

  2018年10月份太原市批准预售的商品住宅预售住宅总面积前五楼盘见下表1:

  表1  太原市10月份批准预售住宅总面积前五楼盘

  2、成交分析

  10月份太原楼市环比量价齐跌,一手住宅成交6780套,太原商品住宅销售面积为83.21万平方米,环比下跌4.33%,同比上涨141.4%;而楼市价格方面,2018年10月,太原商品住宅价格为12293元/平米,环比下跌0.86%,同比上涨56.46%。2017年10月至2018年10月太原一手住宅成交走势如图3所示。

  图3  2017年10月至2018年10月太原一手住宅成交走势

  从户型面积来看,120(含)-140平方米面积段销售套数占比最高,达27.37%,较上月下跌2.18个百分点。其次为100(含)-120平方米面积段,占比为27.17%。

  2018年10月份太原市成交989套90㎡以下的小户型商品住房,总面积8.16万平方米,占全市总成交量的9.81%,成交均价为11838元/平方米;90㎡-140㎡的改善型和140㎡以上的大户型成交量占比分别为61.50%和28.70%,均价分别为11688元/平方米和13747元/平方米(见表2)。从面积结构分布表中可明显看出2018年10月以90-140平米的房型最为热卖,140平方米以上成交面积次之。

  表2  2018年10月太原市一手住宅成交面积结构分布

  从需求结构的价格段来看,单价12000元(含)以上价格段销售套数最多,为2990套,占比最高,达44.10%,较上月下跌8.06个百分点。其次为10000(含)-12000价格段,占比为38.83%。各价格段销售套数占比结构图如下图4所示。综合分析成交套数和成交户型可以发现2018年10月份太原市一手住宅以中大户型、中低套均总价热销。

  图4  2018年10月太原价格段销售套数占比结构图

  各楼盘成交量,2018年10月份太原市一手住宅成交套数前十名楼盘如表3所示,其中2个项目套均面积高于全市,4个项目套均总价高于全市。尖草坪区太原小镇以922套的销售套数位居首位。成交套数前十名的楼盘在尖草坪区、晋源区、迎泽区、万柏林区、小店区均有分布。

  表3  2018年10月太原市一手住宅成交套数前十名楼盘

  2018年10月,太原住宅销售金额前十名共成交64.29亿元,如表4所示,其中4个项目套均面积高于全市,6个项目套均总价高于全市。尖草坪区太原小镇以10亿元的销售套数位居首位。

  表4  2018年10月太原市一手住宅成交金额前十名楼盘

  本月住宅成交套数和成交金额排名第一为尖草坪区的"太原小镇"。万科太原小镇项目位于和平北路与摄乐街交汇处北600米。 项目一期建筑面积约192208.69㎡万㎡,容积率2.2,绿化率35%,一期住宅总户数1212户,停车位1:0.8。 万科太原小镇打造V-link四有社区,集美食餐饮、休闲娱乐、运动健身等多元业态,提升业主品质生活体验, 引入全新的生活方式。

  (三)存量房市场

  根据V估价系统对全市六大城区中2594个存量住宅小区的监测,2018年11月份存量住宅均价为10671元/平方米,环比增长0.23%。

  2018年11月,全市六大城区中存量住宅均价最高的是迎泽区,监测均价为11421元/平方米,环比上涨0.16%;其次是小店区,监测均价为11073元/平方米,环比上涨0.05%;万柏林区,监测均价为10143元/平方米,环比上涨0.57%;杏花岭区,监测均价为10078元/平方米,环比上涨0.53%;晋源区,监测均价为9791元/平方米,环比上涨0.32%;尖草坪区,监测均价为8490元/平方米,环比上涨0.04%;本月万柏林区、尖草坪区、晋源区等六大城区监测均价均有所上涨,其中万柏林区上涨幅度最大,为0.57%。

  (来源:山西聚信房地产估价有限公司)

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