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“十一五”期间山西房地产业实现跨越式发展

发布时间:2011-06-30

  “十一五”期间山西房地产业实现跨越式发展

  山西省统计局

  让百姓“住有所居”, 一直是各级党委政府关心和重视的问题。“十一五”期间,全省上下认真贯彻落实国家关于房地产宏观调控政策措施,着力实施五大惠民工程,房地产业呈现出企业队伍不断壮大,开发实力明显增强,投资规模快速增长,市场需求日趋旺盛,对经济发展的贡献作用更加突出,有力的促进了社会的和谐,房地产业已成为拉动全省经济较快增长的重要因素和扩大内需的重要产业。

  一、“十一五”期间房地产业发展迅速、成绩喜人

  (一)房地产企业队伍快速壮大,民营企业实力明显增强

  截止2010年底,全省房地产开发企业1984家,比2005年增加了803家,年均增加160家。从经济类型来看,国有企业126家,比2005年减少了16家,民营企业1833家,比2005年增加了820家。从资质等级来看,资质等级为一级企业9家,比2005年增加了6家;资质等级为二级企业112家,比2005年增加了50家;资质等级为三级企业352家,比2005年增加了98家;资质等级为四级和暂定企业1492家,比2005年增加了630家。2009年底,全省房地产开发企业资产合计为1558.3亿元,比2005年增长1.7倍;平均每个企业资产为8205.7万元,比2005年增长65.8%。

  (二)房地产开发投资保持快速增长

  “十一五”期间,全省房地产开发累计完成投资1865.0亿元,是“十五”期间的3.5倍,年均增长25.8%,其中2010年的房地产开发投资完成592.2亿元,是“十五”期间的1.1倍。从各种物业类型来看,“十一五”期间,商品住宅累计完成投资1410.1亿元,是“十五”期间开发投资总量的4.5倍,年均增长31.0%;办公楼累计完成投资44.5亿元,是“十五”期间开发投资总量的1.3倍;商业营业用房累计完成投资191.9亿元,是“十五”期间开发投资总量的1.9倍,年均增长11.4%。

  (三)民营房地产开发企业迅速崛起,对房地产业的贡献突出

  “十一五”期间,在房地产开发投资中,国有投资完成184.5亿是“十五”期间的2.0倍,年均增长17.7%,所占比重由“十五”期间的14.0%下降到8.0%;非国有投资完成1716.5亿元,是“十五”期间的3.8倍,年均增长26.6%,所占比重由“十五”期间的86.0%上升到92.0%,其中民营房地产开发企业累计投资完成1672.7亿元,是“十五”期间的3.9倍,年均增长27.1%,所占比重由“十五”期间的79.8%上升到89.7%,对房地产开发投资的贡献率高达93.6%。

 

  (四)商品房开工面积继续扩大

  “十一五”期间,全省商品房累计开工面积9322.1万平方米,是“十五”期间的3.0倍,年均增长16.4%。其中,商品住宅累计开工面积8041.0万平方米,是“十五”期间的2.8倍,年均增长16.9%;办公楼累计开工面积152.8万平方米,仅比 “十五”期间增加了6.8万平方米;商业营业用房累计开工面积780.1万平方米,是“十五”期间的1.6倍,年均增长14.9%。2006年,国务院出台的《国六条》文件要求:“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。在此政策措施的影响下,“十一五”期间,90平方米及以下住房累计开工面积2158.2万平方米,占商品住宅开工面积的比重由2006年的18.9%上升到2010年的24.8%。

  (五)商品房销售量逐年增加,市场需求日趋旺盛

  “十一五”期间,全省商品房竣工面积累计达4343.0万平方米,年均增长8.9%;商品房销售面积累计达4898.3万平方米,年均增长12.0%;商品房销售额累计达1282.0亿元,年均增长18.0%。竣工面积与销售面积之比由“十五”期的1.2:1变为1:1.1。其中,2010年商品房竣工面积1059.7万平方米,销售面积1163.4万平方米,销售额404.6亿元,分别为2005年的1.6倍、1.7倍和2.7倍。竣工面积与销售面积之比为1:1.1。“十一五”期间,全省商品住宅竣工面积、销售面积和销售额四年累计分别达到3700.8万平方米、4502.8万平方米和1106.5亿元,分别占到同期商品房竣工面积、销售面积和销售额的85.27%、91.9%、86.3%。其中,2010年住宅竣工面积达896.9万平方米,销售面积达1057.3万平方米,销售额达351.6亿元,分别占到同期商品房竣工面积、销售面积和销售额的84.6%、90.9%、86.9%。商品住宅仍是房地产开发销售的主要产品。

  (六)筹措资金广开渠道,资金结构有所调整

  “十五”期间,全省房地产开发企业利用资金中除少量为国家预算内拨款外,主要来源于国内贷款、自筹资金和定金及预收款。2004年以后,国家预算内拨款基本取消,除上述资金仍为房地产开发资金来源的主渠道外,股票、债券、民间融资、信托资金等融资方式逐步进入了房地产开发市场,资金来源渠道得到拓宽。2005年以来,在国家各项宏观政策的作用下,其资金结构有所调整,国内贷款明显下降。“十一五”期间,全省房地产开发企业国内贷款占本年到位资金的比重为11.8%,比“十五”期间下降了6.5个百分点,其中2010年全省房地产开发企业国内贷款87.5亿元,占当年资金来源的比重为11.1%,仅比2007年和2008年高1.1和2.5个百分点;自筹资金占本年到位资金的比重为42.4%,比“十五”期间上升了1.2个百分点,其中2010年自筹资金288.4亿元,占当年资金来源的比重为36.7%,是“十一五”期间的最低水平;定金及预付款占本年到位资金的比重为31.3%,比“十五”期间上升了0.6个百分点,其中2010年定金及预付款263.5亿元,占当年资金来源的比重为33.5%,是2000年以来的最高水平。

  二、房地产业对全省经济发展贡献明显加强

  房地产业的快速发展,有效地促进了经济增长,成为支撑经济增长的重要因素。

  (一)房地产业是国民经济的重要产业之一

  2000年,全省房地产业增加值为50.5亿元,占第三产业增加值的比重为6.3%。2005年房地产业增加值突破100亿元,为106.5亿元,比2000年增长1.1倍,占第三产业增加值的6.8%。2010年发展到192.0亿元,比2005年增长80.3%,占第三产业增加值的5.7%。房地产业的快速发展,使其成为国民经济新的增长点。

  (二)房地产开发投资拉动固定资产投资增长的作用提高

  随着房地产开发业的快速发展,对全社会投资的拉动作用日渐明显。“十一五”期间,全省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为13.4%,比“十五”期间提高了4.5个百分。2010年全社会固定资产投资增加额中的8.7%是由房地产开发投资实现的,房地产开发投资拉动全社会投资增长2.3个百分点,分别比2001年和2005年高0.8和0.1个百分点。

  (三)促进了财政收入的增加

  2009年全省房地产开发企业主营业务税金及附加16.5亿元,比2005年增长2.0倍;相当于“十五”期间的总和;2009年全省房地产开发企业应交所得税4.6亿元,比2005年增长2.8倍;房地产开发业还产生房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等多种税费,促进了地方财政收入的增加。

  (四)拉动了消费的提升

  房地产开发对消费的促进作用表现在两个方面:一方面房地产作为大宗消费品,无疑会拉动城镇居民的消费。据城镇居民家庭收支抽样调查资料显示:2009年全省城镇居民人均用于居住支出1319.5元,比2005年增长81.3%,占家庭人均总支出的比重由2005年的11.5%上升到14.1%。另一方面据测算,每销售100元的住宅,可以带动130~150元其他商品销售(引自成思危:《房产业发展空间还很大》)。按此计算,仅2010年全省住宅销售就带动了500亿元左右的其他商品销售。

  三、房地产业的健康发展促进了社会和谐

  “十一五”期间,省委、省政府坚持以人为本,把解决民生问题和人民群众关注的现实问题摆在突出位置,积极推进保障性住房建设,切实解决城镇低收入家庭的住房困难问题,为改善民生、促进社会和谐做出了重要贡献。

  (一)保障性住房建设稳步推进

  “十一五”期间,省委、省政府高度重视保障性安居工程建设,始终把改善群众居住条件、提高群众生活质量作为重要的民生工作来抓,将其列入“五大惠民工程”和向全省人民承诺办好的实事之一。特别是2009年以来,为积极应对金融危机的冲击,着力保持经济平稳较快发展,将保障性安居工程建设作为“保增长、保民生、保稳定”的重要举措,摆在更加突出的位置。全省共开工建设各类保障性住房88.3万套(5813.7万平方米),其中,2009和2010年两年开工建设65.1万套(4092.0万平方米),占“十一五”开工套数的73.7%。

  (二)房地产业创造出大量就业机会

  房地产开发企业不仅本身吸纳了就业人员,还刺激相关产业大量的就业机会。首先,带动了房地产中介服务、物业管理和其他房地产业的发展,第二次经济普查数据显示:2008年底,房地产行业从业人员为8.9万人,主营业务收入215.9亿元,其中房地产开发业从业人员就达4.2万人。其次,进一步促进建筑业作为劳动密集型行业吸纳了大量劳动力,2009年底,资质以上建筑业从业人员69.8万人,建筑业总产值达到1826.1亿元。第三,带动城市配套功能的协调发展,如教育、商业、电信等行业,从而拓展了就业机会。

  (三)改善了居民居住水平和生活环境

  随着房地产业的快速发展,我省城乡居民的住房条件得到明显改善。2009年,全省城镇居民人均住房建筑面积达27.5平方米,是2005增加了7.9平方米;农村居民人均年末住房面积达28.0平方米,比2005年增加3.8平方米。在住房面积增加的同时质量也有很大提高,物业管理得到迅速发展,第二次经济普查数据显示:2008年底,全省从事物业管理的企业1056家,比2004年增加了593家;在管建筑面积10104.4万平方米,比2004年增加了6917.3万平方米。房地产业的快速发展,各种改善环境、方便生活的配套设施都在积极跟进,人民群众的居住条件正在从生存型向小康型、舒适性发展,为我省经济发展和社会和谐进步作出了应有的贡献。

  四、“十一五”时期我省房地产业发展中存在的主要问题

  (一)房地产开发投资总量低,速度慢

  虽然“十一五”期间我省房地产开发规模保持了快速发展,但从2006年开发投资规模跌到全国第24位以来,我省房地产开发投资在全国的位次一直未变。从开发投资总量与全国及中部六省的比较来看,2010年,全省房地产开发投资完成592.2亿元,规模居全国第24位,居中部末位;从开发投资增幅与全国及其中部六省的比较来看,全省房地产开发投资增幅为24.1%,比全国平均增幅低9.1个百分点,增幅居全国第24位,居中部第5位。

      (二)企业自有资金少、资质低,抗风险能力差

  2009年,在全省的房地产开发企业中,二级及以上企业仅有119家,只占全部开发企业的6.3%,比全国平均水平低4.1个百分点;资产合计为1558.3亿元,平均每个企业资产仅为8205.7万元,比全国平均水平低12959.7万元,企业负债达1254.0亿元,占企业总资产的80.5%,比全国平均水平高7.0个百分点。房地产企业资质低,负债高,使其抗风险能力很弱,这种局面会严重影响房地产企业的发展。

  (三)房地产开发结构性矛盾依然突出

  目前全省房地产市场产品结构的主要问题是普通住房和90平方米以下住房比重仍然偏低,高档商品房比重偏高,开发结构性矛盾依然突出。2010年90平方米以下住房投资113.1亿元,占住宅投资的比重为24.7%,比全国平均水平低6.6个百分点;90平方米以下住宅施工面积1736.9万平方米,占住宅施工面积的22.8%;90平方米以下住宅新开工面积558.4万平方米,占住宅新开工面积的20.2%。

  五、促进“十二五”时期山西房地产业健康发展的建议

  (一)继续加强和改善宏观调控,促进房地产业健康快速发展

  一是要认真贯彻落实国家关于促进房地产市场平稳健康发展的宏观调控政策措施,严格实施差别化的信贷、税收政策,遏制投资投机性购房;二是要高度关注我省房地产开发市场出现的新情况、新变化,完善我省的配套政策,积极引导和调控房地产市场走势,确保调控政策措施落实到位;三是要积极引导房地产业由国民经济的重要产业向民生保障性产业转型,运行模式由粗放型向集约型转变,运作形态由资源消耗型向节能省地型转变;四是要坚持积极稳妥、把握力度,突出重点、因地制宜的原则,尽量避免或减少调控政策对正在发育的我省房地产市场产生的制约影响,继续加大房地产开发投资力度,加快房地产业发展,逐步缩小与全国和中部六省的差距。

  (二)着力调整商品房供应结构,切实增加有效供给

  2010年底,中央经济工作会议提出要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。因此,继续加大保障性住房建设的资金投入,严格落实保障性住房建设的有关政策,大力推进保障性住房建设,积极稳妥地解决中低收入困难群体的住房问题;强化土地管理,切实增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率;继续优化住房供应结构,引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置。

  (三)提高房地产企业集中度,增强企业抗风险能力

  坚持专业化、产业化、跨区域的房地产企业发展战略,提高行业准入门槛,逐步将企业的资本规模、融资能力、工程质量、社会信誉等与企业的资质挂钩,鼓励企业依靠诚信、品牌、社会责任实现可持续发展。鼓励企业间自主的并购和重组,鼓励具有规模化和品牌优势的企业做好做强做大,实现开发企业的规模化经营,提高行业集中度,减少行业资源的浪费。

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