2010年临汾市房地产市场运行监测报告

发布时间:2011-06-27

  2010年临汾市房地产市场运行监测报告

  市场运行监测报告课题组

  经济社会发展进入了新阶段。2010年临汾市生产总值完成892.1亿元,同比增长16.9%;规模以上工业增加值完成465.1亿元,增长30.1%;社会消费品零售总额完成306.5亿元,增长18.7%;海关进出口总额完成6.5亿美元,增长83.3%;财政总收入完成160.3亿元,增长16.4%;一般预算收入完成75.4亿元,增长19.9%;城镇居民人均可支配收入达到13831元,增长12.9%;农民人均纯收入达到5287元,增长11.3%。全市人均生产总值首次突破3000美元大关。

  项目建设力度空前,基础设施显著改善。继续开展“项目建设年”活动,启动实施216项市级重点工程,完成固定资产投资545.58亿元,同比增长30.2%,投资总量和增幅居全省三甲。结构调整取得突破,多元化支柱产业加速生成。坚持以煤为基、多元发展,大力推进产业结构调整。传统产业加速升级。煤炭资源整合和煤矿兼并重组圆满完成。城市框架迅速拉大,品位功能大幅提升。《临汾市城市总体规划(2009-2020)》修编已经省政府批复,建城区面积由54平方公里扩大到155平方公里。

  2010年临汾市具有资质建筑业企业132个,比上年增加8个。完成建筑业总产值153.3亿元,比上年增长10.2%,剔除中铁十二局一工程公司剥离出去的海外公司项目后,同口径相比比上年增长18.8%,其中,建筑工程产值145.8亿元,增长10.9%,占总产值比重为95.1%;安装工程产值6.3亿元,增长3.2%,占总产值比重为4.1%;其他产值1.2亿元,下降22.5%。竣工产值74.2亿元,占建筑业总产值的48.4%,比上年下降19.3%。

  2010年临汾市具有资质的建筑业企业签订的合同总价款394亿元,比上年增长12.9%,但增幅比上年回落32.9个百分点。其中,上年结转合同额203.8亿元,比上年增长59.6%;新签合同额190.2亿元,下降14.1%,在上年超常增长2倍的基础上有所回落。

  2010年临汾市具有资质的建筑业企业工程结算收入实现149.5亿元, 同比增长7.2%;实现利润总额2.9亿元,增长52.6%,比上年提高40.8个百分点;上缴税金5.1亿元,增长15.9%。2010年全市有工作量的二级及以上资质建筑业企业23个,比上年增加2个,占全市企业总数的17.4%,完成建筑业总产值132.5亿元,占全市建筑企业总产值的86.4%,比上年增长12.9%,其中,中铁十二局第一工程公司、山西省第一建筑工程公司完成建筑业产值分别占全市总额的48.7%、10.7%。

  2010年,全市国有控股建筑企业中有工作量企业14个, 全年完成建筑业总产值127.5亿元,占全市的83.2%,比上年提高0.3个百分点;签订合同总价款358.3亿元,占全市的90.8%,比上年提高0.5个百分点,继续占据主导地位。

  一、临汾城市基础设施建设

  2010年临汾市围绕建设和谐宜居城市的工作思路, 大力开展省级园林城市创建活动,加快古城公园、汾河生态治理工程建设进度,提高道路绿地、庭院绿地及居住区绿地建设标准,不断提升城市生态品位。目前,市区古城公园竣工向市民开放,侯马、霍州、曲沃、襄汾等县市建成13个生态文化特色公园;市区建成博浩源、教授花园2个社区公园,各县市建成16个社区公园;市区建成区新增绿化面积408.57万平方米,绿化覆盖率提高10.93个百分点,达到42.33%,全市建成区新增绿化面积658.09万平方米,绿化覆盖率提高7个百分点,达到33.47%, 建制镇镇区新增绿化面积11万平方米,绿化覆盖率提高1.1个百分点,达到22.65%。

  2010年,在全市计划启动的147项市政公用设施项目中,目前已竣工103项,累计完成投资22亿元,全市人均城市道路面积达到10.43平方米。市区提前完成了车站街、迎春北街、向阳路、五一东路东段等4项旧城道路改造工程,滨河西路北延道路工程、古城公园南路工程全线竣工通车,五一东路立交桥工程、鼓楼西汾河大桥西延道路工程正在紧张施工建设。各县(市、区)也加大了道路桥梁建设力度,霍州霍东大道、侯马东环路、翼城丹桥路、洪洞虹通北路、蒲县锦绣大道等一大批工程的竣工通车,全面拉开了城市框架,为优化功能布局,扩大城市规模奠定了基础。

  备受社会关注的乔李民航机场复航改造项目获国家审批,机场大道完成路基工程;临大一级公路、沿黄干线、209、309等国省道主干线改造全面完成,改变了西山地区交通不畅的状况。晋侯高速全线开通,市区城西一级客运站、临吉高速、祁临高速临汾北环、京昆与青兰高速临汾联络线进展顺利,霍永高速已经开工。中南部铁路通道、大西高铁客运专线、张台铁路、南同蒲电气化改造、侯西复线扩能等五条铁路加快推进。县乡村三级联网及农村公路完成3114公里,实现了村村通油(水泥)路全覆盖。建设500千伏变电站1座,220千伏变电站7座,110千伏变电站16座,形成了500千伏纵贯南北、220千伏环网运行、110千伏分区供电的格局。

  城市框架迅速拉大,品位功能大幅提升。以西南环路桥工程建成为标志,52.6公里的市区一级环路全线贯通。滨河西路北延、车站街、迎春北街、向阳路、五一东路东段等街道改造工程全部完工。古城公园向市民开放。大唐国际和中电投热源厂、土门水源地和饮用水处理工程建成投入运营,集中供热、供气、供水覆盖面不断扩大。市区垃圾中转站、第二污水处理厂、医疗垃圾处理场投入使用,公厕建设荣获“中国人居环境示范奖”,市容环境进一步改善。特别是投资11亿元,完成汾河城区段生态治理修复一期工程, 修复治理面积10.6平方公里,人均城市绿地增加15平方米,市区绿化覆盖率由31.4%增加到42.3%,成为全省面积最大、标准最高的城市生态公园。各县(市、区)污水处理厂全部建成投入使用,垃圾处理场完成年度建设目标。

  全年全市17个县(市、区)城市环境空气质量均达到国家二级标准,比上年增加了1个百分点;集中式生活饮用水源地水质达标率为100%,城市污水处理率达到76.6%,提高24.8个百分点;城市生活垃圾无害化处理率达到52%,提高19.9个百分点;市区集中供热普及率达到81.46%,提高36.26个百分点。

  二、商品住宅总体情况

  2010年,临汾市商品住宅市场供应面积为80.63万平方米,较上年下降10.5%;商品住宅市场成交面积为60.1万平方米,较上年下降4.6%。

  受国家房地产调控措施的密集出台、上一轮开发投资高峰接近尾声和新开工项目不足等多种因素影响, 2010年临汾市房地产开发投资高位回稳,商品住宅销售基本正常。2010年临汾市房地产市场运行主要呈现以下特点:

  (1)房地产开发投资基本平稳。经过连续三年高速增长特别是2008、2009年连续两年60%以上的超常规增长后,趋于平稳。房地产开发企业对扩大投资持谨慎态度。2010年全年房地产开发施工项目114个,比上年增加20个,其中新开工项目36个,比上年减少11个,累计完成投资31.4亿元,比上年减少7.5亿元,下降19.4%,剔除统计方法改革影响,同口径相比增长1.6%。

  (2)商品房施工规模增速放缓。2010年,全年新开工房屋面积169.5万平方米,比上年下降25.7%,其中商品住宅新开工面积80.63万平方米;新开工房屋面积占全部房屋施工面积的比重29.2%,比上年下降25.6个百分点。

  (2)商品房竣工面积成倍增长。全年全市商品房竣工面积131.4万平方米,增长3.7倍。其中,商品住宅竣工面积116.3万平方米,增长3.6倍;商品住宅销售面积60.1万平方米,比上年小幅下降4.6%。

  (3)受国家宏观政策影响较大,资金保障面临压力。2010年,国家房地产调控政策密集出台,央行连续提高金融机构存款准备金率先后两次加息,房地产开发企业面临较大的资金压力。2010年全市房地产开发企业开发资金到位29.3亿元,比上年下降27.7%。其中,国内贷款1.9亿元,下降61.6%;自筹资金17.4亿元,下降22.6%。

  2010年,临汾市房商品住宅成交均价为4500元/平方米,较去年上涨13.5%。

  近年来,临汾市商品房销售价格上涨速度较快,2010年整个市场销售均价约4200元/平方米,较去年增长13.5%。目前临汾市场的中高端楼盘,远高于市场平均价格,中高端项目的出现带动了周边项目销售价格的上涨, 而对于临汾房地产市场销售价格上涨起到了关键作用。

  三、保障房建设

  2010年,临汾市区“漪花园”经济适用房完工5.3万平方米、480套,廉租住房完工3.76万平方米、738套。按照《廉租住房申请保障办法》、《经济适用房购买管理办法》,第一批廉租房1400户、经济适用房279户已通过审核,预计开春即可入住。

  申请购买经济适用住房的低收入家庭,需具有当地城镇非农业户口、无房或家庭人均住房面积低于当地上年度人均住房面积的60%以及家庭人均可支配收入低于当地上年度城镇居民人均可支配收入的80%(以国家发布的统计数据和当地平均收入计算),必须同时符合以上3个条件才可进行申请;申请购买限价普通商品住房的中等收入家庭,需具有当地城镇非农业户口、无房或家庭人均住房面积低于当地上年度人均住房面积的80%以及家庭人均可支配收入在当地上年度城镇居民人均可支配收入的80%到120%, 必须同时符合以上3个条件才可进行申请。

  符合条件的单身、单亲家庭和住房特困家庭,可优先购买一套相应面积标准的经济适用住房或限价普通商品住房。符合条件而放弃购买经济适用住房的家庭,可优先购买一套相应面积的限价商品住房;退出现承租直管公房的家庭,可优先购买一套相应面积的经济适用住房。

  作为具有社会保障性质的住房,经济适用房购买人拥有有限产权,限价普通商品住房购买人拥有全部产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让的,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购。经济适用住房在未向政府缴纳土地出让金、取得完全产权前,不得用于出租;购买人以市场价格转让经济适用住房后,不得再购买经济适用住房。

  四、商业办公用房

  2010年,临汾市商业营业用房58.6万平方米,较去年增长56.7%;办公用房施工面积7.7万平方米,较去年增长52%。

  临汾市商业市场呈现上升的趋势,对于临汾这样的三、四线城市来讲,商业业态目前处于大型综合超市、专业店时代。临汾市整体市场基本满足核心区域消费需求,市场处于快速发展状态。

  临汾正处在工业化快速发展阶段,以劳动密集型生产企业为主, 由于对办公条件无过高要求,以及商住混用等政策层面的深层因素,导致城市写字楼需求较弱、发展水平较低,存在需求张力 。

  五、土地供应量

  临汾市土地供应量从2009开始大幅上涨,供应土地10.79万平方米,较2008年上涨2.7个百分点;2010年土地供应量达到19.62万平方米,较去年上涨81.8%。临汾东城土地出让均集中在08年之前; 2008年之后西城土地出让量大幅上升,均为小面积地块,三年间仅出让976亩土地。

  六、土地成交量

  2009年土地成交到达高峰, 成交面积85.54万平方米,较2008年 上涨14.37%;2010年土地成交面积28.96万平方米,较去年下降66.14%。

  七、土地成交价格

  临汾市土地供应量不足, 导致市场需求旺盛,地价的大幅上涨与土地集中区域供应关系密切。2010年土地成交均价为85.81万元/亩,较去年上涨41.7%。

  八、项目活动

  2010年, 临汾市主要在售11个楼盘项目进行营销活动, 其中一个项目在本年开盘销售。项目体量集中在10-30万方,住宅项目以小高层和高层为主。 共计推出约100万平米,约11000套住宅,主力户型以二房和三房为主。

  全年全市各项目的宣传推广,主要通过生活晨报、临汾日报、临汾晚报、消费广场、户外、电视、广播、短信、网络等渠道进行项目宣传,还有筹办团购联盟进行促销活动,为各楼盘项目吸引大量客源。

  九、主流媒体

  1、纸质媒体

  临汾日报是临汾市委机关报,而向全国发行,最全市最大,最广泛,最具权威性的新闻媒体,同时办《教育周刊》、《农村版》、和《周末版》。覆盖全市17个县市区,拥有多层次的读者。

  2、网络媒体

  目前为止,临汾市房地产网络媒体中,临汾房地产门户网、中华地产网--临汾房地产网占据市场主要位置。由于临汾楼市本身发展过程不长, 造成这些从本土成长起来的网络媒体成熟度也相当有限,目前来看并不具备大型房地产门户的实力。

  十、总结及展望

  临汾市按照“一轴双核两带”来展开,打造城市“一河两翼”核心区域,市区空间布局和功能划分确定为“三城九区”。 高速公路、国省干线公路、农村公路、旅游公路“四网并重”,公  路、铁路、航空立体交叉,同步发展。2010年临汾着力推进城乡一体规划建设,大力完善城市功能、改善居住坏境,为临汾房地产市场健康发展起到强有力的推动作用

  临汾经济整体实力的快速反弹, 表明临汾目前仍以第二产业煤炭产业为主,第二产业的强劲实力为临汾房地产打下了坚实的经济基础;非农业人口比例持续增高,城市化进程不断加快,为城市住房消费带来极大的发展机会;城镇居民收入的稳步增长,及城镇居民储蓄存款的增加,进一步为临汾房地产业的发展埋下了伏笔。

  临汾房地产市场土地供应与成交未表现出快速发展之势,土地市场发展缓慢;房地产投资在固定资产投资中比例仅占到7%左右,房地产投资未来有充足的发展空间。临汾房地产市场成交量逐年稳步增长,供应土地仍以住宅用地为主,未来房地产市场的发展将以住宅市场为主要方向,住宅市场存在较大的市场发展空间。

  未来临汾市将进一步加大经济适用房等保障性住房供应量, 缓解当前房地产市场存在的刚性需求,保证临汾房产健康发展。为此,各房地产开发企业将把握五个方向:一是政治方向,房地产业和房地产商树立“以人为本”的思想,切实解决住房问题。二是政策方向,临汾政府将大力支持市区房产开发向旧城区发展。三是行业方向,科学合理的选择房地产业开发模式。四是产品方向,使供应住房与市场需求协调发展。五是服务方向,进一步完善物业管理制度,组建临汾物业管理集团,解决临汾物业管理不足的局面。随着经济社会的不断发展和住房制度改革的不断深化,临汾市民住房问题将会得到更好的解决。