2010年大同市房地产市场运行监测报告

发布时间:2011-06-30

  2010年大同市房地产市场运行监测报告

  市场运行监测报告课题组

  2010年大同市人均国内生产总值达到20925元,比上年增加2220元,增长12%,据大同市统计局初步测算,2011年一季度大同地区生产总值达到162.1亿元, 比增长12.1%。其中: 第一产业增加值4.2亿元, 同比增长 -1.5%,第二产业增加值82.4亿元,同比增长15.4%, 第三产业增加值75.5亿元, 同比增长9.4%。

  2010年大同市社会消费品零售额303.02亿元,比上年增长14% 。本年度大同市房地产投资额90.6亿元,比上年增长8%;其中,住宅投资69.7亿元,占比77%。

  随着大同市道路建设和城市东移,土地升值;银行对房地产信贷收紧, 受这些因素影响,房价下降空间有限。加上物价的不断走高,使得人们对通胀的预期逐渐加强,在资本市场不景气、国家抑制房地产投资、投机的政策调控已经成为一种常态的现状下,老百姓的理财和投资渠道十分有限,“买房保值”仍是人们的传统心理。目前市区商品房中低端房价基本稳定,降价空间不大。中高端商品房由于地段集中,入市时段集中,数量大,营销竞争激烈。高端别墅由于是城市珍品,价格虽高,但仍有市场。由于古城保护,人口向外疏散,市区商业格局需重新划分。

  为了解决不同收入家庭的住房问题,大同市积极调整完善住房供应体系,商品房、经济适用住房、廉租房等保障性住房齐头并进,不同类型的住房基本满足了不同层次居民的住房需求。目前住房供求平衡,住房消费需求与住房供给结构协调,房地产价格稳中有升,房地产市场呈现出一个稳定健康发展的态势。

  一、大同城市基础设施建设

  2010年大同城区御东道路、御西道路,建设及改造道路26条。城市桥梁工程完成雁同桥、云桥、南三环桥的建设工程,并推进北都桥(新胜桥)的建设。御东新区开工项目包括市中级人民法院审判法庭及附属用房工程、市公安局指挥大楼建设工程,完成市政务大厅管理服务中心建设工程。

  2010年改造新建铁牛里、东风里、新建路云城、站东、解放、花园里前街、开源东街、御西、同泉路、南三环等10个大型集贸市场;完成2个垃圾中转站建设,提高城市垃圾收集、清运水平,确保垃圾焚烧发电厂正常运行;完成集中供热管网延伸120公里,新增集中供热面积800万㎡。

  2010年城市生态环境及景观建设,完成文瀛湖防渗工程;御河治理京包铁路线至南三环段防渗蓄水及河道两侧景观林带绿化建设工程 ;绕城高速西环绿化工程;儿童公园、动物园及植物园建设工程;明堂遗址公园建设工程等19个项目。全年全市建成区绿化覆盖面积为3411万平方米,新增绿化面积345万平方米。其中,公园及景点建设面积140万平方米,道路绿化及林带建设面积205万平方米。绿化覆盖率、绿地率、人均公共绿地面积分别达37.46%、32.64%和7.72平方米/人。城市道路绿化及林带建设共种植油松、国槐、新疆杨等乔木26.5万株,花灌木10万株。全市森林覆盖率达到20.11%。

  全年空气质量二级以上天数达到346天。其中,一级天数97天,比上年增加10天,空气污染指数1.70,比上年下降0.05。全市创建了11个省级生态村,1个省级生态乡镇,2个省级生态示范矿井和1个省级规模化畜禽养殖污染防治示范工程。

  全市天然气用户24.2万户,城市气化率达到95%以上。全市累计供热面积达3734万平方米。其中,热电联产集中供热面积3640万平方米,燃煤锅炉集中供热面积94万平方米。全年新增供热面积800万平方米,城市集中供热率为87%。污水处理率达到78.2%。中水厂建成投产,日处理中水1.5万吨,中水回用率41.3%。城市供水普及率达到98%以上,水质合格率达100%。

  教育方面,2010年实施五中、九中、十二中、十三中、十六中等10项校舍迁建及改建工程迁建工程,完成120万平方米中小学校舍危房改造任务。

  卫生方面,2010年完成一医院御东新院、五医院御东新院、中医院御东新院、   六医院新院工程、卫生学校、市药监局卫生监督所6项目建设工程;乡镇卫生院实现100%达标,村卫生室实现100%覆盖,新农合全面推行普通门诊统筹,实现网络信息化管理。

  文化体育方面,2010年开工建设市图书馆、市博物馆、市大剧院、市美术馆四项工程建设,完成乡、村基层文化设施建设。

  二、商品住宅总体情况

  1、商品住宅

  2010年,大同市商品住宅市场供应面积为416.3万平方米,较上年下降

  2010年,大同市商品住宅市场供应面积为416.3万平方米,较上年下降14.59%;商品住宅市场成交面积为290.6万平方米,较上年下降29.24%。

  从2010年起的本轮房地产市场调控来看,大同市总体而言紧跟中央政府落实各项政策,在开发商层面完善土地市场交易机制、整顿商品房预售制度,在购房者层面收紧贷款门槛、限制境外人士入市等。

  由于大同市并未在“国八条”所要求的35个必须跟进限购政策的重点城市名单中,不在本轮限购范围之内,所以给予了大同房地产业更广阔的空间和机遇。一、二线城市限购后,众多开发企业将目光转向三、四线城市,原本想在省会购房的人也会由于诸多的限制而无法如愿。因此,可以预计未来一段时间内大同的房地产业将迎来快速发展的机会。

  2、商品房住宅价格

  2010年,大同市房商品住宅成交均价为4500元/平方米,较上年上涨50.7%。

  近年来大同市城建步伐不断加快,大同市商品住宅价格受多种因素影响逐步走高。一是城市基础设施不断改善,功能区位不断提升;二是土地资源有限;三是商品住宅品质不断提高;四是建筑原材料不断涨价;五是环保、保温、节能、供热等达标要求的“四表”出户等。

  目前市区商品住宅中低端房价基本稳定, 降价空间不大。中高端商品住宅由于地段集中,入市时段集中,数量大,营销竞争激烈。高端别墅由于是城市稀缺项目,价格虽高,但仍有市场。

  三、保障房建设

  大同市2010年全年共开工建设保障性住房779.45万平方米、14.2万套,占全省的36.8%。廉租住房当年开工建设439.8万平方米,占全省的77.4%。

  着力改善低收入住房困难家庭住房条件,本市摸清全市低收入住房困难家庭约16万户,在此基础上,编制廉租住房建设规划,争取用3年时间,投资132亿元,按照基础配套设施完善、生态环境良好、居住品质提升的标准,新建廉租住房800万平方米、16万套,使全市符合廉租房保障条件的低收入家庭全部住上新楼房。同时,配套系列政策,减免税费、优先供应建设用地,严格控制户型建筑面积,以50-60平方米为主,并实行零成本以旧换新,“拆一还一”;补贴价优惠保障住房到45平方米;成本价以小换大,安置到60平方米。另外,多方拓宽筹资渠道,开通项目审批办理“绿色通道”,并优先安排新建小区外的城市道路、电力、供水、供气、供热等基础设施配套工程。对在建设中出现的困难和问题,多部门联合协调,并由三个督查组从项目建设、资金监管、工程进度质量等方面把好关,顺利推进了保障性住房建设。

  四、商业办公用房

  2010年,大同市商业办公市场供应量为38.76万平方米,较去年上涨91.31%。本年成交面积为20.6万平方米,成交量较上年上涨12.34%。

  大同市商业办公市场呈现逐年上升的趋势,对于大同这样的三、四线城市来讲,二手房交易市场本身不够成熟, 商业、办公用房出售较为困难,商业办公市场发展还处于初级阶段。

  大同市现有商业设施仅初步满足商业需求,缺乏商务主导型商业功能区,未形成中央商务区及国际化、现代化设施商务区,商业档次有较大提升空间。

  五、商业办公用房价格

  大同市商业办公用房均价上涨较快,从2005年到2010年的六年间, 08年到09年为快速拉升阶段。2010年成交均价达到4300元/平方米,较上年上涨6.2%,涨幅较小。

  大同市商业办公用房的价格水平与太原及省内其它城市相比,属于中等水平。

  六、土地供应量

  2004年至2010年,大同的土地市场在2004年后半年供应急剧增加后逐步恢复到正常的土地供应水平,从2006年至2010年土地供应呈现逐步上升的走势。2004年后半年在城市大规模开发建设的同时,土地供应量急速走高,并在05年创下了历史新高,达到842万方。经过放量后,05年后半年土地供应量回落,从2006年后半年开始到2010年大同土地供应稳步上升。

  通过比较近年来的经营性用地的各类型地块出让比重, 可以发现商办类用地的出让比重有所上升。2009-2010年,商业办公用地供应面积72万平方米,较去年增长1.6倍。

  七、土地成交量

  

  2005年以来,受到土地供应量的影响,大同的土地成交市场也有一波V字行情,在09年时跌入低位。 2010年大同市土地成交量共计503.05万平方米,较去年增长5倍。

  八、土地成交价格

  2005年-2010年六年间,大同市土地成交均价波动较大。2007年到2009年成交楼板价一度有下降的趋势,2009年土地成交均价处达到最高,为1790.53元/平方米。

  九、项目活动

  2010年,大同市在售31个楼盘项目进行营销活动,项目体量主要为10-50万方,住宅项目以小高层和高层为主。推出户型以90-100平方米的两居、120-150平方米三居、160-200平方米四居为主。

  全年大同市各项目表现活跃,多数楼盘推出购房优惠活动,吸引客户购买。全年全市各项目的宣传推广通过大同晚报、大同日报、户外、电视、广播、短信、网络等渠道进行项目宣传。

  十、主流媒体

  1、纸质媒体

  《大同日报》诞生于1949年5月5日,经历了半个世纪“五起四落”的风风雨雨,如今已成为一份引人注目、充满生机活力的市委机关报。它是大同市发行量最大、唯一具有权威性和有地方 特 色的大型综合性日报,是大同地区每日版面最多、信息容量最大的报纸,每天影响着290多万人的生活。

  《大同晚报》四开三十二版,党报晚风,煤都特色是她独具的风格,发行面覆盖大同、朔州、内蒙古乌兰察布盟及河北张家口地区。信息快捷、栏目众多、内容丰富、贴近群众,是一份深受老百姓喜爱的综合性报纸,读者群多集中在党政机关及家庭。《大同晚报》涵盖各行各业,刊登广告迅速、及时,影响大,效果好,商业回报高。我们会与广大客户精诚合作,以贴心的服务为您的企业、产品拓路创牌,为繁荣市场经济尽心竭虑。

  2、网络媒体

  目前为止,大同市房地产网络媒体中,大同房地产门户网、大同信息网占据市场主要位置,上述两家均为大同本地房地产门户。由于大同楼市本身发展过程不长,造成这些从本土成长起来的网络媒体成熟度也相当有限,目前来看并不具备大型房地产门户的实力。

  十一、总结及展望

  1、价格省内领先

  从全省来看,大同市商品房价格仍处于较低水平,相比省内其它主要城市仍有相当大的空间。

  通常来说, 一个城市经济的高速发展意味着当地居民的财富逐渐积累以及区域资产价格的快速提升,所以往往在经济发展趋好的背景下,当地的房地产市场价格也会随之攀升。

  虽然经过08年至今的持续上涨,大同市房价比同等级省内城市要高,但和太原相比依然有明显差距,事实上,尤其从近两年城市的整体发展角度来看,大同市相比太原来说并不逊色,从经济发展和城市房价的正相关性分析,我们预计在外部价差因素推动下,未来大同房价仍然具有强烈的补涨需求,随着今后高速增长期的到来,该市房价也将迎来高涨期。

  2、内部区域价格层次未形成,市场成熟度相对较低

  从大同市内部价差角度来看,该市商品房价格集中度较高,大多数区域的房价在2500-3500元/平方米左右,区域间的房价层次尚未完全形成,这是当地房地产市场发展程度不高的正常体现。

  形成合理的梯度价差对一个城市房地产市场的发展来说具备指标性意义, 一方面意味着市场能够满足多元化购房群体的需求,另一方面也能够加强整个市场价格的稳定性。从企业的角度来看,区域市场相对不成熟其实正意味着发展机会,尤其对于大型房企来说,凭借其品牌带来的高附加值,在三、四线城市市场能够更容易地造就区域标杆型的项目,从而在未来该城市房地产市场的发展中立于不败之地。